Odrolnienie działki – etap drugi, czyli wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

W poprzednim artykule przedstawiliśmy pierwszy krok, który należy podjąć, aby „odrolnić” działkę – czyli zmienić jej przeznaczenie. Grunty mają różne przeznaczenie, wyróżnia się między innymi grunty inwestycyjne, rekreacyjne, rolne, siedliskowe lub budowlane. Przeznaczenie gruntu pozwala lub ogranicza możliwe działania przedsiębiorcy. W tym artykule zajmiemy się wyłączeniem gruntu z produkcji rolniczej.

Zakładając, że gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego i twój grunt to grunt rolny, należy złożyć do urzędu gminy wniosek o wprowadzenie zmian w planie. Jeżeli z kolei nie ma planu zagospodarowania przestrzennego możesz złożyć wniosek o jego opracowanie lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy.  Jeżeli etap ten masz już za sobą, to możesz przejść do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej.

Pamiętaj! Możesz pominąć krok pierwszy, gdy gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego, a działka, która cię interesuje znajduje się w granicach administracyjnych miasta.

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej może złożyć właściciel gruntu, zarządca lub użytkownik zarówno wieczysty, jak i dzierżawca, ale również – osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Podmiot rozpatrujący wniosek ma 1 miesiąc na weryfikacje wniosku. Termin ten może jednak zostać wydłużony do 2 miesięcy, o czym przedsiębiorca ma zostać poinformowany.

Kiedy wymagane jest wyłączenie z produkcji rolniczej?

To czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwala wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, zależy od klasy gruntu, na którym planowana jest inwestycja.

Do gruntów, które wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej zalicza się grunty klasy I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI, łąki oraz pastwiska trwałe klasy I, II, III, IV, V, VI oraz inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, takie jak grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służące wyłącznie do celów rolniczych czy też grunty torfowisk i oczek wodnych.

Jakie dokumenty są wymagane, aby wyłączyć grunt z produkcji rolniczej?

Do wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej potrzebne będą następujące dokumenty:

1. wniosek o wyłączenie gruntu,
2. wypis z rejestru gruntów,
3. wypis z planu zagospodarowania przestrzennego gminy, jeżeli gmina takiego nie posiada, to decyzja o warunkach zabudowy,
4. decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
5. dokument potwierdzający prawo do dysponowania terenem,
6. plan zagospodarowania działki i zestawienie powierzchni przeznaczonej do wyłączenia w m² (zgodnie z projektem budowlanym), z uwzględnieniem klas i użytków,
7. dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją
8. w przypadku, kiedy ktoś działa w naszym imieniu – upoważnienie do reprezentowania inwestora oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej można złożyć osobiście we właściwym starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu właściwym dla miejsca, gdzie położona jest działka, listownie na adres urzędu lub elektronicznie przez stronę https://www.biznes.gov.pl/pl. Przed złożeniem wniosku warto skontaktować ze starostwem, w celu dowiedzenia się jakie załączniki są wymagane dla danej działki. W przypadku braków w dokumentacji lub błędach urząd wezwie cię do ich poprawienia, na co będziesz miał 7 dni od otrzymania wezwania.

Ile wynosi opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej?

Rozpoczynając proces wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej, musimy liczyć się z dwoma rodzajami opłat – należnością jednorazową oraz opłatą roczną. Samo złożenie wniosku i jego rozparzenie jest bezpłatne.

Opłata jednorazowa ponoszona jest za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Obliczana jest przez stosowny organ dla danej miejscowości już na etapie decyzji zezwalającej na wyłączeniu gruntu. W momencie faktycznego wyłączenia gruntu należy przedłożyć oświadczenie do odpowiedniego organu, który wyda wówczas kolejną decyzję z informacją o koniecznych płatnościach.

Tego typu opłata wyliczana jest od 1 ha powierzchni wyłączanej z produkcji na podstawie rodzaju i klasy użytku. Należność jednorazowa może sięgnąć bardzo dużych kwot, w założeniu im lepszej jakości grunt, tym opłata jest większa. Przykładowo za odrolnienie gruntu klasy VI zapłacimy w 2023 roku 87 435 zł, ale już za grunt klasy I, będzie to 437 175 zł za 1 ha. Należność płaci się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Kwoty przedstawione powyżej mogą być mniejsze, ponieważ należność pomniejsza się o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych w dniu faktycznego wyłączenia terenu z produkcji rolniczej. Dzięki temu może dojść nawet do sytuacji, w której przedsiębiorca nie będzie ponosił opłaty jednorazowej, ponieważ rynkowa cena gruntów może być większa niż kwota należności jednorazowej. W przypadku, kiedy rynkowa cena jest mniejsza niż ustalona kwota za wyłączenie, przedsiębiorca opłaca różnicę.

Opłaty roczne, to kolejna forma należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, z którymi liczyć musi się inwestor. Ustala się je już po faktycznym wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej po poinformowaniu odpowiednich organów. Wynoszą one 10% należności jednorazowej, niestety w tym przypadku kwoty nie są pomniejszane o wartość rynkową gruntu.

Ważne! Opłaty roczne płaci się przez 10 lat w przypadku stałego wyłączenia gruntów lub kiedy gruntu wyłączony jest tymczasowo, przez okres wyłączenia, nie dłużej niż 20 lat od chwili wyłączenia. Opłatę roczną za dany rok płaci się do 30 czerwca każdego roku.

Pamiętaj, że możesz zrezygnować z już rozpoczętego całościowego lub częściowego procesu wyłączenia gruntu w okresie dwóch lat od jego rozpoczęcia. Otrzymasz wtedy zwrot wpłaconej należności, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot otrzymasz w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

Zakup działki z decyzją zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

Chcą zakupić działkę, która ma decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, musisz upewnić się, czy opłata jednorazowa została już uiszczona. Sprzedający ma obowiązek poinformować kupującego o tym, czy jednorazowa opłata została już uregulowana, czy też zostanie one przeniesiona na nowego właściciela. Podobnie będzie w wypadku zakupu działki, która została już faktycznie wyłączona z produkcji rolniczej, również opłaty roczne zostaną przeniesione na kupującego.

Ważne! Może się okazać, że sprzedający zatai informację o należnych opłatach, a opłata przejdzie na kupującego z mocy samego prawa i zakup działki okaże się droższy niż zakładano. Zawsze należy sprawdzić jaki jest stan opłat związany z odrolnieniem.

Kary za działania wbrew przepisom

Pamiętaj, złóż wniosek przed planowanym rozpoczęciem inwestycji, jeżeli chcesz wykorzystać grunt w sposób inny niż rolniczy. Przed zakupem warto sprawdzić, czy w miejscowości, w której chcemy rozpocząć inwestycję, istnieje plan zagospodarowania przestrzennego i co przewiduje dla obszaru, który chcemy nabyć.

Jeżeli urząd odpowiedni dla danej miejscowości ustali, że grunt został wyłączony z produkcji wbrew przepisom, nałoży na inwestora karę w wysokości dwukrotnej należności jednorazowej. Z kolei w przypadku stwierdzenia, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze zostały wyłączone z produkcji bez wymaganej decyzji, podwyższy wysokość należności o 10%.

Proces odrolnienia gruntu jest wieloetapowy i może przynieść sporo problemów, dlatego warto zastanowić się, czy nie będziemy potrzebować pomocy specjalisty, który wykona wszystkie czynności w naszym imieniu.