Zakup nieruchomości przemysłowej przez cudzoziemca – jak uzyskać zezwolenie?

Ze względu na wykwalifikowanych pracowników, atrakcyjne położenie geograficzne, czy też stabilność gospodarczą, nasz kraj przyciąga uwagę potencjalnych zagranicznych inwestorów. Procedura nabycia nieruchomości na terenie Polski dla cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego jest ściśle uregulowana. Wymagane procedury mogą znacząco opóźnić i skomplikować przebieg takiej transakcji.

Podstawą prawną dla nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która określa warunki i procedury uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego.

Jak ustawa definiuje cudzoziemca?

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje cudzoziemca jako:

• osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego;
• osobę prawną mającą siedzibę za granicą;
• nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych powyżej, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną przez cudzoziemców.

Za osobę, o której mowa w pkt 4 należy rozumieć spółkę handlową lub osobę prawną, która jest kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez:

1) osoby, które nie posiadają obywatelstwa polskiego (np. spółka, która ma swoją siedzibę we Wrocławiu, ale w spółce większość udziałów posiada cudzoziemiec będący obywatelem Kirgistanu) lub

2) spółki lub osoby prawne z siedzibą za granicą (tu większość udziałów w spółce z Wrocławia posiada spółka utworzona na terenie Indii i posiadająca tam swoją siedzibę).

Warto zaznaczyć, że na skutek Brexitu, Wielka Brytania utraciła członkostwo w UE i Europejskim Obszarze Gospodarczym. Obecnie jej obywatele oraz przedsiębiorcy są traktowani jako cudzoziemcy.

Podstawy prawne i procedury nabycia

Co do zasady, cudzoziemcy zobowiązani są do uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Ustawa przewiduje jednak wiele odstępstw. Przykładem takiej sytuacji będzie nabycie nieruchomości na cele statutowe, kiedy to cudzoziemiec – rozumiany jako osoba prawa lub spółka handlowa z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana przez cudzoziemców – nabywa nieruchomości niezabudowane, położone na obszarze miast, a ich powierzchnia nie przekracza 0,4 ha. Za cele statutowe uznaje się przedmiot działalności danego podmiotu.

Wniosek o zezwolenie jest kierowany do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Musi on zawierać informacje o wnioskodawcy, nieruchomości, zbywającym, o formie prawnej nabycia nieruchomości oraz o celu jej nabycia. Ponadto, przedsiębiorcy nabywający nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej powinni wykazać, że nabycie nieruchomości jest związane z celami wynikającymi z charakteru danej działalności gospodarczej. Uzyskane zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia jego wydania.

Przepisy przewidują możliwość wniesienia sprzeciwu co do wydania zezwolenia przez Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Minister Obrony Narodowej może wnieść sprzeciw co do każdego rodzaju nieruchomości. Ze względu na agresję Rosji na Ukrainę oraz kwestie dbałości o bezpieczeństwo państwa, taki sprzeciw mógłby zostać wniesiony w stosunku do cudzoziemca powiązanego z Rosją, który złożyłby wniosek o wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości.

Wraz z wnioskiem o zezwolenie należy przedstawić szereg dokumentów, które potwierdzają status prawny wnioskodawcy czy też źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Konsekwencje prawne naruszenia ustawy

Naruszenie przepisów dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce może prowadzić nawet do nieważności dokonanej transakcji. Stwierdzenie nieważności nabycia nieruchomości na skutek naruszenia przepisów ustawy kwalifikowane jest jako nieważność bezwzględna. Oznacza to, że czynność nabycia nieruchomości była już nieważna w momencie jej dokonywania i nie wywarła ona żadnych skutków prawnych. Takie zdarzenie nie może być uznane za ważne z mocą wsteczną, ponieważ przepisy ustawy nie przewidują takiej możliwości. Dlatego niezwykle istotne jest przestrzeganie wszelkich wymogów proceduralnych wskazanych w ustawie.

Podsumowanie

Nabycie nieruchomości przemysłowej przez cudzoziemców w Polsce jest procesem wymagającym uwagi, staranności oraz dobrej znajomości przepisów prawnych. Warto zaznaczyć, że przedstawiona procedura dotyczy tylko zakupu nieruchomości przez cudzoziemca. Przy sprzedaży nieruchomości przez cudzoziemca nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia z MSWiA.

Ze względu na stopień skomplikowania procesu nabycia nieruchomości przemysłowej przez cudzoziemca oraz na mogące pojawić się z tego tytułu problemy, warto zastanowić się nad tym, czy nie będziemy potrzebować pomocy specjalisty, który wykona wszystkie czynności w naszym imieniu.