Odrolnienie działki – etap pierwszy, czyli zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Przeznaczenie działki ma duże znaczenie dla przedsiębiorcy. Jeżeli działka, na której planujemy inwestycję, uznana jest za grunt rolny, to musi zostać „odrolniona” – czyli jej przeznaczenie musi zostać zmienione.

Odrolnienie działki składa się z dwóch etapów – zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. W tym artykule zajmiemy się pierwszym krokiem. Dokonaniem zmiany przeznaczenia gruntu poprzez zmianę mpzp.

Przed wnioskowaniem o zmiany musisz dowiedzieć się, jakie zastosowanie ma grunt, który cię interesuje. Weryfikacja pozwoli sprawdzić, czy zmiana jest w ogóle konieczna, ponieważ nie wszystkie grunty jej wymagają. Ważne jest również, czy gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli grunt, na którym chcemy rozpocząć inwestycję ma odpowiednie do tego przeznaczenie, nie będzie konieczne dokonywanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, jeżeli nieruchomość rolna położona jest w granicy administracyjnej miasta, uzyskanie zgody również nie będzie wymagane. W tych przypadkach możesz od razu przejść do kroku drugiego, czyli wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej.

Jak dowiedzieć się, jakim rodzajem gruntu jest moja działka?

Informacje o tym, jakiego rodzaju działką dysponujemy, uzyskać możesz z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby uzyskać informację na ten temat, należy udać się do urzędu gminy lub miasta.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego inaczej określany „planem miejscowym” lub po prostu „planem”, to akt prawa miejscowego uchwalany każdorazowo dla określonej gminy przez jej radę lub radę miasta, w przypadku większych obszarów. Obowiązuje on tylko na obszarze, dla którego został uchwalony.

Z planu dowiesz się między innymi, jakiego rodzaju i klasy jest dany teren, jaka jest maksymalna wysokość planowanej budowy, gdzie będzie znajdował się dojazd do budynku oraz co może powstać w pobliżu nieruchomości. Co więcej, określa on również, jakie tereny samorząd przeznacza pod zakłady przemysłowe, a jakie przykładowo pod budynki mieszkalne.

W przypadku, jeżeli z planu wynika, że działka ma przeznaczenie rolnicze, konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dokumenty potrzebne do wniosku

Nie ma prawnie narzuconego wzoru wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. We wniosku powinny znaleźć się takie informacje jak podstawowe dane właściciela działki oraz przedmiot, zakres oraz uzasadnienie wnioskowanej zmiany, opis terenu, którego dotyczy wniosek.

Dodatkowo do wniosku potrzebna będzie mapa ewidencyjna przedmiotowych działek oraz jeżeli w naszym imieniu działać będzie pełnomocnik, to również oryginał lub odpis pełnomocnictwa, dowód wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Kiedy organy administracji pozytywnie rozpatrzą wniosek, rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. Wniosek składa się do urzędu miasta lub gminy. Organ, do którego złożono wniosek nie ma prawnie określonego czasu na jego rozpatrzenie, więc należy uzbroić się w cierpliwość.

Uzyskałem pozytywną decyzję o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co dalej?

Uzyskanie pozytywnej decyzji na wniosek o wprowadzenie zmian w mpzp, to nie koniec. Dopiero wówczas zaczyna się proces wprowadzania zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który również może trwać bardzo długo. Zmiany ustala rada gminy lub miasta na swoich posiedzeniach, a samo działanie jest podobne do stworzenia nowego planu. Jako inwestor na ten etap nie masz żadnego wpływu, jedynie możesz sprawdzać ogłoszenia dotyczące zmian w planie, które mogą być publikowane na stronie jednostki i/lub prasie lokalnej. Warto to robić, ponieważ zmiany mogą nie przebiegać po twojej myśli, wiedząc o tym, możesz zgłaszać zastrzeżenia, które gmina może, ale nie musi uwzględniać.

Kiedy gmina zakończy wprowadzanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, będziesz mógł przejść do drugiego etapu odrolnienia działki – wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej, o czym przeczytać możesz tutaj.

Co w przypadku, gdy gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możesz złożyć wniosek o opracowanie go, w którym wskażesz cel, na jaki ma być przeznaczony dany grunt. W przypadku tego wniosku sytuacja wygląda analogicznie jak przy wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma prawnie narzuconego wzoru takiego wniosku.

Możesz też złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości – o czym więcej możesz przeczytać tutaj.

Przed dokonaniem wyboru sprawdź, czy inwestycja musi być lokalizowana wyłącznie w oparciu o ustalenia planu miejscowego lub jest objęta zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest konieczne dla takich nieruchomości, jak elektrownie wiatrowe czy obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Całą listę nieruchomości, dla których konieczne jest uchwalenie mpzp znaleźć można na stronie https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/357