Co po zakupie nieruchomości przemysłowej? Czyli garść informacji o umowie o roboty budowlane

Po tym jak przedsiębiorca zakupi nieruchomość przemysłową, z pewnością będzie musiał dostosować ją do swoich potrzeb.  Kolejnym krokiem w takiej sytuacji jest podpisanie umowy o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane jest jedną z umów cywilnoprawnych zawieranych pomiędzy wykonawcą a inwestorem/przedsiębiorcą. Stanowi ona jeden z ważniejszych dokumentów podpisywanych podczas inwestycji przemysłowych, szczególnie że może dotyczyć nie tylko budowy całkowicie nowego obiektu, ale także przebudowy lub remontu już istniejącej nieruchomości. Każdy przedsiębiorca powinien posiadać minimum wiedzy na jej temat, dlatego chcielibyśmy wyjaśnić najważniejsze zagadnienia związane z umową na roboty budowlane. Z artykułu dowiesz się między innymi:

• jak powinna wyglądać i co powinna zawierać umowa o roboty budowlane,
• jakie są przykładowe zadania każdej ze stron w przypadku umowy o roboty budowlane nieruchomości,
• jak można się zabezpieczyć, aby umowa o roboty budowlane była należycie wykonana,
• kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane jest regulowana przez artykuł 647 i następne k.c. Przepis opisuje obowiązki, które spoczywają na każdej ze stron. Wykonawca zobowiązany jest do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Należy zaznaczyć, że nie muszą być to wszystkie obowiązki stron, umowa może je poszerzać, wszystko zależy od nieruchomości stanowiącej podmiot umowy.

Umowa o roboty budowlane powinna zawierać dane o wykonawcy projektu oraz zamawiającym oraz dane podwykonawców, jeżeli takowi istnieją. Powinna wyszczególniać zadania każdej ze stron oraz harmonogram ich wykonywania, który może stanowić jeden z załączników. W przypadku kompleksowych usług budowlanych oraz dużych nieruchomości zadanie wykonawcy mogą być tak szczegółowo określone, że mogą opisywać konieczność wyburzenie ścian czy też oczyszczenie ich z tynków, jeżeli mowa o pracach remontowo-budowlanych nieruchomości. Inne jego zadania mogą dotyczyć elewacji nieruchomości, czy nawet elementów wyposażenia technicznego, w tym również często instalacji elektrycznej. Jak widać umowa na roboty budowlane może dotyczyć nie tylko budowy nowej nieruchomości, ale również remontu już istniejącej.

Dalszymi informacjami, które powinny znaleźć się w umowie na prace budowlane są dane podmiotu dostarczającego materiały do wykonania obiektu, informacje kto zapewnia maszyny wykorzystywane w jego budowanie, czy też kwestie związane z odpowiedzialnością za przykładowo szkody lub wady wynikłe podczas wykonywania prac oraz działania, jakie mają zostać podjęte w momencie ich powstania.

Zamawiający wykonanie obiektu zobowiązuje się do zapłaty za jego wykonanie, dlatego też w umowie o roboty budowlane powinna znaleźć się informacja o tym, za co dokładnie płaci inwestor, kto ponosi koszty za materiały lub wynajęcie maszyn, jak jest wyliczane wynagrodzenie wykonawcy, na jakiej podstawie i w jakiej formie jest wypłacane oraz jaki jest termin płatności. W kwestii terminów umowa powinna opisywać termin jej realizacji, termin przekazania obiektu do działań wykonawcy. W umowie na roboty budowlane muszą znaleźć się także informacje dotyczące odbioru robót, w tym  kto będzie uczestniczył w odbiorze, kiedy się on odbędzie, ale również, w jaki sposób wykonawca powiadomi inwestora o gotowości robót. Nadto, umowa na wykonanie prac budowlanych powinna też określać sytuacje, w których może ona zostać zerwana lub rozwiązana.

Wykonywanie robót budowlanych to proces złożony, dlatego często dochodzi do sytuacji, kiedy do wykonania są roboty dodatkowe lub zamienne. Jeżeli według postanowień umowy zamawiający może zlecić wykonawcy dodatkowe lub zamienne roboty, to również umowa powinna je opisywać. W wypadku zatrudniania podwykonawców może też być konieczność przedstawienia zamawiającemu umów o podwykonawstwo przed ich zawarciem.

Umowa ta, ze względu na swoją szczegółowość, zwłaszcza kiedy mowa o dużych inwestycjach, powinna być zawierana na piśmie, a wymagana dokumentacja budowlana (między innymi plan budowy) powinny wchodzić w jej skład. O ile forma ustna umowy o roboty budowlane nie jest prawnie zabroniona, to aby ograniczyć niejasności np. co do obowiązków każdej ze stron, najlepiej zawsze domagać się jej spisania.

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy o roboty budowlane

Jedną z form, która pozwoli zabezpieczyć się przed niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem postanowień umowy są kary umowne. Innym oczywistym rozwiązaniem jest gwarancja, jeżeli wykonawca udziela inwestorowi gwarancji na wykony obiekt czy też nieruchomość, to umowa powinna opisywać dokładnie co wchodzi w zakres gwarancji, jaki jest jej czas obowiązywania. Podobnie sprawa ma się z rękojmią, umowa również powinna opisywać jej zakres.

Strony umowy mogą jednak włączyć do umowy inne formy zabezpieczenia swoich interesów. Jedną z nich jest etapowa forma zapłaty wynagrodzenia, w której strony uzgadniają, że wykonawca będzie dostawał swoje wynagrodzenia po wykonaniu konkretnego etapu prac i ich odbiorze i weryfikacji przez zamawiającego. Etapowa forma zapłaty zabezpiecza interes zamawiającego obiekt.

Kiedy można odstąpić od umowy na roboty budowlane?

Każda ze stron może odstąpić od umowy, szczegółowe przypadki odstąpienia powinny zostać wyszczególnione w samej umowie, ale samo prawo również opisuje kilka takich sytuacji. Jedną z nich będzie sytuacja, gdy jedna ze stron zwleka z wykonaniem działań opisanych w umowie z przyczyn sobie zależnych. Wtedy druga strona może wyznaczyć jej termin z zastrzeżeniem, że w razie nie wykonana obowiązków, dojdzie do odstąpienia od umowy. Inwestor jest tutaj na pozycji korzystniejszej, ponieważ może on odstąpić od umowy już w chwili, gdy zaistnieje samo prawdopodobieństwo nieukończenia prac w terminie.

Może on również odstąpić od umowy, kiedy prace zostały źle wykonane lub mając na uwadze art. 644 k.c. w każdym momencie, dopóki obiekt nie zostanie ukończony, jednakże powinien on zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie z odliczeniem tego, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania prac. Inwestor może odstąpić od umowy również wówczas gdy dojdzie do znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego.

Każda ze stron może odstąpić od umowy w przypadku niemożliwości zrealizowania jej postanowień. Prawo odstąpienia przysługuje w sytuacji, kiedy brak możliwości zrealizowania zapisów umowy wynikł z okoliczności, za które odpowiada z jedna ze stron lub nie.

Reasumując, wiedza na temat umowy o roboty budowalne jest konieczna dla każdego przedsiębiorcy, który dokonał zakupu nieruchomości przemysłowej. Nie należy jednak ona do prostych zagadnień, dlatego też zawsze należy rozważyć pomoc osób trzecich specjalizujących się w tego typu sprawach – kancelarii prawnych.