Zakup nieruchomości przemysłowej – umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna – na czym polega i czy warto je zawierać?

Umowa rezerwacyjna jest to umowa w ramach której sprzedawca nieruchomości zobowiązuje się wyłączyć z obrotu oznaczoną w umowie nieruchomość w określonym czasie na rzecz potencjalnego kupującego. Tak więc umowa rezerwacyjna to po prostu rezerwacja danej nieruchomości. Jest to często spotykany kontrakt dwustronny pozwalający kupującemu na weryfikację wielu aspektów technicznych czy prawnych nieruchomości, lub sposobu zapłaty za nią czyli np. zdolności kredytowej, a także daje gwarancję ceny. Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie przenosi własności nieruchomości, ani nie zobowiązuje do jej zawarcia.

Można wyróżnić dwa rodzaje umowy rezerwacyjnej:

• zwykła umowa rezerwacyjna,
• umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

W przypadku zwykłej umowy rezerwacyjnej, nie pociąga ona za sobą zobowiązania do kupna nieruchomości, nie wymaga również szczególnej formy. Natomiast jeśli zawieramy umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej mamy wtedy połączenie rezerwacji nieruchomości oraz zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym w umowie terminie. W takiej umowie mogą być już wstępnie określone warunki na jakich zostanie zawarta umowa przyrzeczona lub nawet przenosząca własność.

Zwróć uwagę: przy zawieraniu powyższej umowy rezerwacyjnej zwykłej lub z elementami umowy przedwstępnej warto zwrócić uwagę na określenie czasu trwania umowy (czy jest wystarczający do dokładnej weryfikacji nieruchomości jak i naszej zdolności finansowej), celu umowy – czy zawieramy jedynie rezerwacje czy może rezerwację z zobowiązaniem kupna, czy zabezpieczamy ją finansowo w postaci zaliczki lub zadatku oraz jakie są warunki odstąpienia od umowy, czyli jakie pociąga ona za sobą konsekwencje.

Natomiast umowa przedwstępna jest niczym innym jak zobowiązaniem do zakupu określonej nieruchomości na zasadach w niej zawartych. Umowa przedwstępna nie jest umową obowiązkową, jednak jej zawarcie reguluje zazwyczaj wszystkie aspekty kupa nieruchomości, stanowi etap negocjacji i porządkowania stanu prawnego i technicznego. Nadto, stanowi ona gwarancję zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie powoduje przejścia prawa własności nieruchomości. Na podstawie umowy przedwstępnej kupujący zobowiązuje się do dokonania zakupu określonej nieruchomości w określonym w umowie czasie oraz co najważniejsze kwocie. Warunki zakupu nie ulegną zmianie nawet jeśli czas zawarcia umowy przyrzeczonej jest daleki, a na rynku ceny uległy gwałtownym wzrostom. Warto zaznaczyć, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Podsumowując jak możemy zauważyć powyżej, zawarcie umowy rezerwacyjnej oraz przedwstępnej niesie ze sobą dużo plusów. Umowa rezerwacyjna to dobre rozwiązanie dla osoby zainteresowanej konkretną nieruchomością, która z uwagi na atrakcyjną lokalizację lub cenę, wzbudza szerokie zainteresowanie. Kupujący może w takim wypadku liczyć na zarezerwowanie dla niego nieruchomości, dając mu czas, by mógł ustalić ważne kwestie pozwalające mu na dokonanie zakupu lub podpisanie formalnej umowy przedwstępnej. Umowa taka nie daje jednak kupującemu praw do żądania zawarcia dalszych umów.

W przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, jeżeli sprzedawca nie wykona umowy dobrowolnie, kupującemu przysługuje prawo wytoczenia powództwa o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli drugiej strony. Uprawnienia tego nie będzie, jeżeli umowa zostanie zawarta w formie pisemnej. Umowa przedwstępna ustala warunki zakupu w sposób wiążący i bezpieczny, nakładając na sprzedającego dodatkowe obowiązki, zawierając umowę najmu na czas obowiązywania umowy przedwstępnej, czy zastrzegając płatność na depozyt notarialny. Umowy przedwstępne są bardzo często konstruowane przy pomocy prawników, którzy dopiero ostateczny draft umowy przesyłają do notariusza.  Notariusz jako osoba neutralna, nie ma wiedzy o potrzebach klientów i wręcz nie może reprezentować żadnego z nich. Nie będzie też proponował stronom żadnych nowych rozwiązań, bowiem nie leży to w jego kompetencjach.

Umowy rezerwacyjne i przedwstępne warto zawierać, bowiem zakup nieruchomości przemysłowej to skomplikowana transakcja. Warto pamiętać o zabezpieczeniu swoich praw.