Zakup nieruchomości przemysłowej – jak sprawdzić księgę wieczystą?

Planując zakup nieruchomości przemysłowej czy też zawarcie umowy mającej to na celu, takiej jak umowa przedwstępna czy też umowa rezerwacyjna, warto wpierw zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości.

Znajomość wpisów w księdze wieczystej daje obraz prawny danej nieruchomości i niejednokrotnie uchroni przyszłego nabywcę przed nieuczciwym sprzedającym. Tylko po zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej można uzyskać pewność, że transakcja jest bezpieczna.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, który ujawnia pełen stan prawny nieruchomości. Jest ona prowadzona niezależnie od zmian właściciela nieruchomości.

Do funkcji systemu ksiąg wieczystych należy zaliczyć zapewnianie bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami a także ochronę wobec osób trzecich zawartych w nich praw rzeczowych.

Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe, z tego powodu nie można im odmówić wiarygodności jako źródła informacji na temat nieruchomości. Zapewnieniu wiarygodności ksiąg wieczystych oraz realizacji ich funkcji służą następujące zasady:

• Zasada jawności ksiąg wieczystych – stanowi o tym że każdy, kto poda numer KW może ja  przeglądać, robić z niej notatki oraz wnioskować o wypisy i odpisy z księgi wieczystej. Nie jest również możliwe zasłanianie się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, ani wymienionych w niej wniosków.
• Zasada domniemana zgodności wpisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym – z zasady tej wynika również domniemanie, że jeśli jakieś prawo nie jest wpisane w KW, to prawo to nie istnieje.
• Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze a stanem faktycznym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność tej nieruchomości lub inne prawo rzeczowe.

Jakie informacje znajdują się w księdze wieczystej?

Jak już zostało wspomniane, księga wieczysta zawiera wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości. Są one usystematyzowane przez cztery działy księgi:

• Dział I-O – dotyczy oznaczenia nieruchomości, znajdują się w nim informacje dotyczące oznaczenia geodezyjnego nieruchomości, jej powierzchni, zabudowaniu, a także sposobie użytkowania.
• Dział I-SP – stanowi o spisie praw związanych z własnością.
• Dział II – z tego działu można uzyskać informację nie tylko o właścicielach nieruchomości, lecz również o  użytkownikach wieczystych oraz posiadaczach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Dział III – jego przedmiotem są prawa, roszczenia i ograniczenia rzeczowe nałożone na nieruchomość – przykładowo można znaleźć w nim ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości wraz z danymi komornika i wierzyciela.
• Dział IV – dotyczy hipoteki, jej treści oraz danych wierzyciela hipotecznego.

W jaki sposób można zapoznać się z treścią księgi wieczystej?

Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe. Obecnie mamy dwie możliwości dostępu do KW: w celu zapoznania się z wersją papierową należy się udać do wydziału ksiąg wieczystych sądu właściwego dla nieruchomości, natomiast w wersji elektronicznej księgi możemy przeglądać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości ekw.ms.gov.pl. Aby sprawdzić księgę wieczystą konieczne jest podanie jej numeru.

Numer księgi wieczystej najlepiej uzyskać od właściciela nieruchomości. W przypadku odmowy podania numeru przed nabyciem nieruchomości powinniśmy nabrać podejrzeń. Może to oznaczać, że dana osoba nie ma szczerych intencji do zawarcia umowy, nie jest właścicielem nieruchomości lub ma coś do ukrycia np. obciążenia rzeczowe nieruchomości.

Jeśli nie jesteśmy w stanie uzyskać numeru KW od właściciela możemy go zdobyć przez jedną z  komercyjnych wyszukiwarek ksiąg wieczystych, które obecnie oferują swoje usługi w Internecie. Wystarczy podać adres lub numer działki oraz zapłacić  – na ten moment jest to najszybszy sposób na uzyskanie numeru bez udziału właściciela.

Istnieje również opcja uzyskania numeru KW za pośrednictwem wydziału ksiąg wieczystych starostwa powiatowego. W tym celu należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z rejestru gruntów i uiścić stosowną opłatę. Dla uzyskania dodatkowo numeru księgi wieczystej trzeba wykazać interes prawny.  Skuteczność takiego działania zależy od tego, czy osoba rozpatrująca wniosek uzna chęć nabycia nieruchomości za interes prawny, jest więc to sposób mniej pewny i zajmujący więcej czasu.

Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości jest nieodpłatne, opłaty uiszcza się jedynie za uzyskanie odpisu księgi wieczystej – 50 zł za odpis zupełny, a 20 zł za odpis zwykły.