Do naszej Kancelarii wpływają zapytania dotyczące sposobów finansowego zabezpieczenia osób starszych. Z tego też względu postanowiliśmy przybliżyć naszym Czytelnikom, na czym polega instytucja umowy dożywocia oraz jakie są jej zalety w porównaniu do umowy darowizny, która znacznie częściej jest wykorzystywana w celu przeniesienia własności nieruchomości.

Istota umowy dożywocia – w myśl art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego – polega na tym, że osoba będąca właścicielem nieruchomości przenosi jej własność na rzecz osoby trzeciej – nabywcy, zaś nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli w umowie strony nie uzgodnią dokładnie obowiązków nabywcy, to powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu – własnym kosztem – pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Z uwagi na fakt, iż przedmiotem tej umowy jest przeniesienie własności nieruchomości, to do jej ważności wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego, zaś prawo dożywocia powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej.

Pozornie mogłoby się wydawać, że taki sam cel zostanie osiągnięty również przez zawarcie umowy darowizny. Nic bardziej mylnego. Owszem, w umowie darowizny darczyńca może nałożyć na obdarowanego określone obowiązki, np. tożsame z tymi, które wynikają z umowy dożywocia, jednak w razie ich niewykonywania darczyńcy nie będzie przysługiwało stosowne roszczenie o ich wykonanie, z którym mógłby wystąpić na drogę sądową.

Ponadto, w przypadku, gdy z jakichkolwiek przyczyn pomiędzy stronami umowy dożywocia wytworzą się takie stosunki, przez które nie można byłoby od nich wymagać, aby nadal pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, to wówczas sąd może – na żądanie każdej ze stron – zamienić niektóre lub wszystkie obowiązki nabywcy na dożywotnią rentę, a w skrajnych wypadkach i przy spełnieniu dodatkowych przesłanek – nawet rozwiązać umowę.

Kolejną zaletą umowy dożywocia w porównaniu do umowy darowizny jest zabezpieczenie interesów majątkowych nabywcy w przypadku, gdy zbywca nieruchomości umrze w okresie 10 lat od zawarcia umowy. Często osoby decydujące się na rozporządzenie swoją nieruchomością jeszcze za życia chcą w ten sposób doprowadzić do takiej sytuacji, w której właścicielem stanie się konkretna osoba, niejednokrotnie z pominięciem innych, potencjalnych spadkobierców. W przypadku umowy darowizny spadkobiercom będzie przysługiwało roszczenie do nabywcy o zapłatę zachowku. Ostatecznie więc może się okazać, że cel zakładany przez darczyńcę nie zostanie osiągnięty, a obdarowany będzie i tak musiał „podzielić się” otrzymanym w ten sposób prezentem. Umowa dożywocia zaś nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku.