Nieruchomość przemysłowa – prawo pierwokupu

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu jest pewnego rodzaju zastrzeżeniem pierwszeństwa dla jednej ze stron przy zakupie konkretnie oznaczonej nieruchomości. Ogranicza właściciela nieruchomości, ponieważ w sytuacji, gdyby chciał on sprzedać nieruchomość osobie trzeciej nie może tego dokonać bez zawiadomienia uprawnionego. Sprzedający może sprzedać nieruchomość osobie trzeciej pod warunkiem rezygnacji przez uprawnionego ze swoich praw.

Prawo pierwokupu nieruchomości może mieć swoje źródło w umowie, zawartej przez właściciela nieruchomości z uprawnionym, jak również wynikać z przepisów prawa. Przykładem prawa pierwokupu jest sytuacja gdy Krajowemu Zasobowi Nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej. Prawo takie przysługuje również w sytuacji sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od KZN. Warto zaznaczyć, że jeżeli w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży Prezes KZN nie wykona prawa pierwokupu, sprzedaż tych nieruchomości jest możliwa. Innym przykładem jest uprawnienie gminy przy sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Co w przypadku zakupu nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu?

Warto zaznaczyć, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż nieruchomości jest bezwarunkowo nieważna. Jednak co z zakupem nieruchomości z pominięciem umownego prawa pierwokupu? Tutaj sprawa wygląda trochę inaczej, ponieważ sprzedaż taka może być skuteczna, jednakże uprawniony do pierwokupu może ubiegać się o stosowne odszkodowanie. Istnienie prawa pierwokupu to niezwykle istotna okoliczność przy wyborze nieruchomości, dlatego tak ważne jest by przed zakupem na etapie badania due diligence zweryfikować te kwestie.

Prawo pierwokupu – jak wygląda procedura zakupu?

Jeżeli ustaliliśmy, że dla nieruchomości ustanowione zostało prawo pierwokupu i nadal jesteśmy zainteresowani jej zakupem, sprzedający musi trzymać się ustalonej procedury. Najpierw musi on zawrzeć umowę warunkową z kupującym, w której zostanie określona cena za jaką nieruchomość zostanie sprzedana. Tutaj pojawia się ważna różnica pomiędzy standardową umową sprzedaży, a umową sprzedaży przy uprawnieniach do pierwokupu. Sprzedający musi zawrzeć w umowie dodatkowo zastrzeżenie, że przeniesie on prawa do nieruchomości ale pod warunkiem, że osoba czy instytucja uprawniona do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa.

Po zawarciu umowy warunkowej, sprzedający musi zawiadomić uprawnionego do pierwokupu o podpisaniu umowy, a także jej treści. Uprawniony ma z tego tytułu dwie możliwości: po pierwsze może on zdecydować się na zakup nieruchomości do której przysługuje mu prawo pierwokupu lub odstąpić od skorzystania z tego prawa. Na podjęcie decyzji uprawniony ma miesiąc od poinformowania go przez sprzedającego. Ważne ! jeżeli uprawniony do pierwokupu zdecyduje, że zakupi nieruchomość to staje się właścicielem nieruchomości na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie z pierwotnym kupującym. Natomiast jeżeli nie będzie chciał korzystać ze swojego uprawnienia, to właściciel nieruchomości może zawrzeć kolejną, wiążącą już w pełni, umowę z dotychczasowym kupującym.

Uwaga! Pojęcia prawa pierwokupu nie należy mylić z pojęciem prawa pierwszeństwa, ponieważ  prawo pierwokupu zrealizować można dopiero po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się wówczas, gdy istnieje jedynie zamiar zbycia danego przedmiotu. Jako przykład prawa pierwszeństwa można podać sytuację zbywania nieruchomości osobom wymienionym w art. 34 ust. 1 u.g.n., tj. np. gdy nabywca jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.